Onlangs zijn er enkele uitspraken van Gerechtshoven gepubliceerd over de levering van vastgoed en de kwalificatie daarvan als een ‘algemeenheid van goederen’. Deze uitspraken zijn potentieel van belang voor de vastgoedpraktijk. In dit artikel nemen wij u kort mee in de achtergrond en de (mogelijke) gevolgen van deze uitspraken.  

Allereerst is van belang om te weten wanneer vanuit btw-optiek nu sprake is van een ‘algemeenheid van goederen’. Simpel gezegd komt het erop neer dat een algemeenheid van goederen een combinatie is van (on)lichamelijke zaken die samen aangemerkt kunnen worden als een onderneming, of een zelfstandig deel daarvan. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan de overdracht van een combinatie van een (winkel)pand, contracten, inventaris en personeel. De koper kan hiermee een onderneming uitoefenen. Indien sprake is van een dergelijke ‘algemeenheid van goederen’, komt btw-heffing bij de overdracht als uitgangspunt niet aan de orde. Derhalve is het dus van belang om steeds te toetsen of bij een overdracht van een samenstel van verschillende zaken gesproken kan worden van een algemeenheid van goederen.  

Onder voorwaarden kan ook de overdracht van verhuurd vastgoed (dus vastgoed inclusief huurcontract(en) kwalificeren als een dergelijke overdracht van een algemeenheid van goederen. In dat geval komt btw-heffing dus niet aan de orde. Op grond van de recente jurisprudentie van de Gerechtshoven kan eerder sprake zijn van een algemeenheid van goederen bij de overdracht van vastgoed met (een) huurcontract(en). Met name bij ‘nieuw’ vastgoed, waarvan de levering in principe is belast met btw, aan afnemers die de btw niet (volledig) kunnen verrekenen, biedt deze wettelijke bepaling een interessante kans. Als de overdracht namelijk kwalificeert als een algemeenheid van goederen, blijft btw-heffing achterwege. Per saldo leidt dit tot een besparing van de btw over de winstmarge. Derhalve is het van belang om bij de overdracht van dit soort vastgoedprojecten (inclusief huurovereenkomst) kritisch te toetsen of sprake is van een algemeenheid van goederen.  

Het is van belang om te beseffen dat de toepassing van deze wettelijke regeling niet optioneel is. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan, is de regeling van toepassing. Foutieve toepassing van deze wettelijke bepaling kan tot naheffingsaanslagen leiden of tot niet aftrekbare btw. Daarnaast zijn er nog andere (potentiële) gevolgen (met name voor de afnemer) ten aanzien van deze bepaling.  

Aangezien de recente uitspraken deels afwijken van eerdere jurisprudentie is beroep in cassatie te verwachten. Ook bij het Hof van Justitie is momenteel een zaak aanhangig over de algemeenheid van goederen. Wij volgen deze ontwikkelingen op de voet en houden u graag op de hoogte.  

Wij helpen u graag met de beoordeling of sprake is van een algemeenheid van goederen. Bent u benieuwd hoe deze recente uitspraken uw specifieke situatie beïnvloeden? Neem gerust contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504. Ook bij andere fiscale vragen kunt u uiteraard bij ons terecht.

Deel dit bericht: