De verhuur van onroerende zaken is in de btw in de regel vrijgesteld. Over de verhuur wordt geen btw in rekening gebracht, maar u kunt de btw die aan u wordt berekend dan ook niet in aftrek brengen. Dit geldt voor zowel de aanschafkosten, als voor eventuele onderhoudskosten en andere kosten met betrekking tot een verhuurd pand. Dit kan zeker in zakelijke verhoudingen nadelig zijn voor zowel huurder als verhuurder.

Om dit probleem voor ondernemers op te lossen bestaat de mogelijkheid om te kiezen voor belaste verhuur. Dat wordt opteren genoemd. Opteren kan op twee wijzen: (i) op verzoek bij de Belastingdienst, of (ii) door te opteren in de huurovereenkomst. De praktijk leert dat veel fouten worden gemaakt bij opteren voor belaste verhuur. Deze fouten kunnen voor de fiscus aanleiding zijn om naheffingsaanslagen op te leggen. Met onroerend goed gaat het al snel om aanzienlijke bedragen. Het is daarom van belang om bij het opteren voor belaste verhuur zorg te dragen dat aan alle vereisten is voldaan.

Om te opteren voor belaste verhuur worden verschillende eisen gesteld:

• De huurder is btw-ondernemer.
• De huurder gebruikt de onroerende zaak ten minste 90% voor belaste activiteiten (voor bepaalde sectoren geldt een lichtere eis van 70%).
• De onroerende zaak moet zelfstandig te exploiteren zijn (bijvoorbeeld: eigen ingang van buitenaf, eigen voorzieningen, e.d.) .
• De onroerende zaak mag niet als woning gebruikt worden.

Daarbij is van belang dat de volgende gegevens in het huurcontract (of het verzoek) worden opgenomen:

• een omschrijving van de onroerende zaak met gegevens uit het kadaster.
• de datum waarop het boekjaar van de huurder begint.
• de datum waarop de huur ingaat.
• een verklaring dat de huur is belast met btw.
• een verklaring van de huurder dat hij de onroerende zaak voor minstens 90% (of 70%) voor belaste omzet gebruikt.

Neemt u de verklaring op in de huurovereenkomst? Dan moeten u en de huurder dit contract binnen 3 maanden na het begin van de huur sluiten. De overeenkomst moet tevens (op tijd)  door alle partijen ondertekend zijn. Dit soort gebreken komt vaak voor en de mogelijke nadelige gevolgen zijn aan de voorkant te voorkomen door zorg te dragen voor een complete en correcte huurovereenkomst.

Ingeval het opteren voor belaste verhuur geheel goed is verlopen, is het nog van belang om te zorgen dat de btw-afwikkeling ook goed gaat wanneer niet meer aan de eisen wordt voldaan. Wanneer niet meer aan de eisen wordt voldaan, stelt de huurder de verhuurder en de Belastingdienst hiervan op de hoogte. Ook dit kunt u contractueel vastleggen. Dit kan met name relevant zijn voor nieuwe of recent verbouwde panden die zich nog binnen de herzieningstermijn bevinden. De omslag van belaste naar vrijgestelde huur kan dan leiden tot herziening bij de verhuurder. Zie voor meer informatie omtrent herziening ons nieuwsartikel hierover.

Heeft u vragen over  herziening of over andere (btw-)vraagstukken binnen uw onderneming? Neem dan contact met ons op via uw relatiebeheerder, per mail via btw@govers.nl, of telefonisch via 040 – 2 504 504.

Deel dit bericht: